Ο Νίκος Φακίτσας αποκαλύπτει τα «μυστήρια του ΚΑΣΤΡΟΥ» ΞΕΝΙΑ ΓΟΚ Ιν & ΝΟΚ Άουτ

Η παραχωρηθείσα έκταση των 4 στρεμμάτων παραβαίνει την Νομοθεσία

Το κτίριο ΞΕΝΙΑ Ανεγέρθηκε επί Ολοκλήρου τού οικοπέδου

Η αποκοπή του ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΩΠΟ, σε κοινόχρηστο χώρο το καθιστά ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ!

Το κτίριο πρέπει να παραμείνει με την ΑΡΧΙΚΗ ΤΟΥ ΧΡΗΣΗ

 

Τα «μυστήρια του ΚΑΣΤΡΟΥ και του ΞΕΝΙΑ»
Σε μια ακόμη αναλυτική όσο και αποκαλυπτική καταγραφή για τα «μυστήρια του ΚΑΣΤΡΟΥ και του ΞΕΝΙΑ» προχωρά ο γνωστός Αρχιτέκτονας Μηχανικός Νίκος Κ. Φακίτσας όπου αναδεικνύονται πόσο πρόχειρα αντιμετωπίσθηκε τόσο η παραχώρησή του στον Δήμο Αρταίων, όσο και η δήθεν μετατροπή του σε πολυχώρο, αφού τόσο το κατασκευαστικό, όσο και το ιδιοκτησιακό βρίσκεται μπλεγμένο σε νόμους και διατάξεις, που όλα βρίσκονται στην κόψη του ξυραφιού, αφού κάτι να μην εφαρμοστεί σωστά, κάτι να μην κατασκευαστεί όπως ορίζουν οι μελέτες, όλο το οικοδόμημα μπορεί να βρεθεί στον αέρα.

– Η παραχωρηθείσα έκταση των 4250,00μ2, 4 στρεμμάτων και λίγο, παραβαίνει την Νομοθεσία πού αφορά κατάτμηση οικοπέδου, χωρίς την εξασφάλιση Προσώπου 25,00μ. σε κοινόχρηστη οδό
-Το Κατατμηθέν και παραχωρηθέν τμήμα του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ, είναι μέν, ΑΡΤΙΟ κατά κανόνα ως προς
το ΕΜΒΑΔΟΝ του, (>4000,00μ2), αλλά ΔΕΝ είναι εκ νέου ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟ, Διότι στερείται
ΠΡΟΣΩΠΟΥ

– Το κτίριο ΞΕΝΙΑ Ανεγέρθηκε επί Ολοκλήρου τού οικοπέδου (37712,00μ2). Η αποκοπή του κτιρίου Ξενία, με το συγκεκριμένο οικόπεδο, ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΩΠΟ, σε κοινόχρηστο χώρο, (Δημοτική οδό), το καθιστά ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ, για οποιαδήποτε ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΗ ΠΡΑΞΗ, (π.χ. Αλλαγή χρήσης, από Ξενία σε Άλλη χρήση).

-Προκειμένου να φθάσουμε στον χώρο πού οριοθετεί την ιδιοκτησία τού κτιρίου Ξενία,
πρέπει να ‘ΠΕΡΑΣΟΥΜΕ’ από την Μεγάλη Πύλη τού Κάστρου, η οποία ανήκει στο Υπουργείο
Πολιτισμού.
Καλή ανάγνωση.

1. Επί τού Τοπογραφικού Διαγράμματος
-Είναι γνωστόν ότι, η παραχωρηθείσα έκταση των 4250,00μ2, 4 στρεμμάτων και λίγο, παραβαίνει την Νομοθεσία πού αφορά κατάτμηση οικοπέδου, χωρίς την εξασφάλιση Προσώπου 25,00μ. σε κοινόχρηστη οδό , Άρθρο 10 τού Ν.3212/2003 ΦΕΚ 308Α΄/31-12-2003.
Αφού η παραχώρηση πραγματοποιήθηκε μετά το 2004.

*****Σχόλιο Επί τής Ημερομηνίας τού ΦΕΚ (Παραμονή Πρωτοχρονιάς για το 2004)

Ο Πρόεδρος τής Δημοκρατίας Κ. Στεφανόπουλος, και οι Υπουργοί,
Ν. ΧΡΙΣΤΟΔΟΥΛΑΚΗΣ- ΑΠ. ΤΣΟΧΑΤΖΟΠΟΥΛΟΣ- Δ. ΡΕΠΠΑΣ- Φ.ΠΕΤΣΑΛΝΙΚΟΣ- Κ.
ΣΚΑΝΔΑΛΙΔΗΣ- Βασω ΠΑΠΑΝΔΡΕΟΥ- Γ. ΔΡΥΣ- Χ. ΒΕΡΕΛΗΣ , παραμονή Χριστουγέννων,
στις 24 ΔΕΚ 2003, Θεώρησαν και έθεσαν την Μεγάλη Σφραγίδα τού Κράτους .
Επομένως

-το Κατατμηθέν και παραχωρηθέν τμήμα του ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ, είναι μέν, ΑΡΤΙΟ κατά κανόνα ως προς
το ΕΜΒΑΔΟΝ του, (>4000,00μ2), αλλά ΔΕΝ είναι εκ νέου ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟ, Διότι στερείται
ΠΡΟΣΩΠΟΥ, σύμφωνα με τίς υπογραφές των ως άνω Υπουργών ν. 3212/2003 ΦΕΚ 308/2003.
Μπορεί , όμως να ΝΟΜΙΜΟΠΟΙΗΘΕΙ, ως προϋφιστάμενο τού έτους 2011, (νόμος αυθαιρέτων),
με την υπάρχουσα χρήση , ως Ξενία, οπότε θα μπορούν να εκτελεσθούν οι προβλεπόμενες
εργασίες, για την Επαναλειτουργία του.

2. Το κτίριο ΞΕΝΙΑ Ανηγέρθηκε επί Ολοκλήρου τού οικοπέδου (37712,00μ2).
Η αποκοπή του κτιρίου Ξενία, με το συγκεκριμένο οικόπεδο, ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΩΠΟ, σε κοινόχρηστο χώρο, (Δημοτική οδό), το καθιστά ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ, για οποιαδήποτε ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΗ ΠΡΑΞΗ, (π.χ. Αλλαγή χρήσης, από Ξενία σε Άλλη χρήση).

Για οποιαδήποτε πράξη Πολεοδομικής Νομοθεσίας,(Απόσταση κτιρίου από Όρια
οικοπέδου, Εξασφάλιση Θέσεων Στάθμευσης, Πυρασφάλεια, Στατική επάρκεια), απαιτείται η έκδοση αυτής, σύμφωνα με τις Ισχύουσες Πολεοδομικές Διατάξεις, όπως είμαστε υποχρεωμένοι οι Μηχανικοί να αναγράφουμε στην Δήλωση Ν. 651/77.

-Εάν δε λάβουμε υπ΄οψιν ότι, ο πρώτος Αντισεισμικός Κανονισμός εφαρμόσθηκε στην
Ελλάδα το 1959 και η πρώτη σημαντική βελτίωσή του έγινε το 1985, με αναφορά στην
Ανέγερση τού Ξενία [1958-1960], προκύπτει η αναγκαιότητα Δευτεροβάθμιου
Προσεισμικού ελέγχου

-Εννοείται ένα πλήρες Διάγραμμα Δόμησης, ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΔΟΣΗ τής Οικοδομικής Άδειας,
πέραν τής Αρχιτεκτονικής Λύσης τής ΒΕΤΑΠΛΑΝ

3. Επί των Αρχιτεκτονικών ΚΑΤΟΨΗ ΙΣΟΓΕΙΟΥ- ΠΥΛΩΤΗΣ
Είναι επίσης γνωστό ότι, οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης, επί παραδείγματι στην Πυλωτή, πού
συνοδεύεται από Αύξηση Εμβαδού, και όγκου, πρέπει να Επιτρέπεται από το Συντελεστή
Δόμησης τής περιοχής. και τίς ειδικές διατάξεις «περί αρχαιοτήτων»

-Οι αποστάσεις τού κτιρίου από τά όρια του γηπέδου, δεν ελήφθησαν υπ΄όψιν κατά την
σύνταξη τού Τοπογραφικού , παραβιάζοντας τίς διατάξεις τού Ν. 3212/2003.

-Ο συντελεστής δομήσεως του γηπέδου, ο οποίος δεν δύναται να υπερβαίνει τον 0,30, ήτοι
(4250,00*0,30)=1275,00μ2 , Υπάρχουσα Δόμηση.
Επομένως θεωρώ Αδύνατη την Αλλαγή χρήσης τής Πυλωτής πού συνοδεύεται με Αύξηση
Συντελεστή Δομήσεως.

Επί πλέον δε, προκύπτει Τριώροφη οικοδομή , πού απαγορεύεται εντός ελεγχόμενης ζώνης από
την Αρχαιολογία (περιοχή Κάστρου).
Σημείωση
Σύμφωνα με τον Ν.4495/17, περί των αυθαιρέτων, Θετική μπορεί να θεωρηθεί, η ένταξη στο
νόμο, των σχετικών παραβάσεων κατά ΝΟΚ 4067/12.

4. ΣΤΑΤΙΚΗ ΕΠΑΡΚΕΙΑ (καν- επε)
Ο ιδιαίτερος χαρακτήρας τής Πυλωτής, όπου τα φορτία των πλακών μεταβιβάζονται κατ΄ ευθείαν στα
υποστυλώματα, χωρίς να παραλαμβάνονται από Δοκούς,( Μυκητοειδής πλάκα Ο.Σ.), δημιουργεί μια
πρόσθετη εξειδικευμένη επέμβαση, πού θα αλλοιώσει τον Αρχικό Χαρακτήρα τού κτιρίου «Ξενία»,
Απόφαση γνωστή από το ΚΑΣ- ΚΣΝΜ, όπου απορρίφθηκε για τον συγκεκριμένο λόγο, η ένταξη
του ΞΕΝΙΑ, στα Νεώτερα Μνημεία, πού όμως ΔΕΝ Υποστηρίχθηκε επαρκώς, και ΔΕΝ κλίθηκε
ο Διονύσης Ζήβας (σε συνομιλία πού είχα μαζί του, στην αίθουσα Σκουφά).

5. ΚΕΝΑΚ (Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου)
Μετά την ψήφιση τού Νομοσχεδίου περί των περιβαλλοντικών, ενδέχεται να επιτραπεί, η τοποθέτηση
ηλιακών πάνελ επί της κεκλιμένης πλάκας , (άνωθεν τής κουζίνας), προκειμένου να εξασφαλισθεί ΖΝΧ
(Ζεστό Νερό Χρήσης). Η Ομάδα ΒΕΤΑΠΛΑΝ, έχει εμπειρία από το ¨Κέντρο Σ. ΝΙΑΡΧΟΥ¨

6. ΠΥΡΟΠΡΟΣΤΑΣΙΑ
Η εξασφάλιση των απαιτούμενων οδεύσεων διαφυγής, υποχρεώνει τούς μελετητές στην προσθήκη
κλιμακοστασίων, πού ξεκινούν επίσης από την Πυλωτή, με την κοπή των πλακών (εννοείται
αδιατάραχα), αφού επιλέχτηκε να τοποθετηθούν-κατασκευασθούν εντός τού κελύφους, από την
Αρχιτεκτονική πρόταση.
Σε μία παλαιότερη συνάντηση εντός των πυλών, υπήρξε ενδιαφέρον για την στέγαση των
Πυροσβεστικών Υπηρεσιών, (φύλαξη 24 ώρες/24ωρο).
Καλό ακούγεται, γιατί το κάστρο έχει και σειρήνες.

7. ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΧΩΡΟΥ
Επανέρχομαι (επισήμανση επί τού Τοπογραφικού), στην διαδικασία εξασφάλισης ΕΙΣΟΔΟΥ-
ΕΞΟΔΟΥ, αφού προκειμένου να φθάσουμε στον χώρο πού οριοθετεί την ιδιοκτησία τού κτιρίου Ξενία,
πρέπει να ‘ΠΕΡΑΣΟΥΜΕ’ από την Μεγάλη Πύλη τού Κάστρου, η οποία ανήκει στο Υπουργείο
Πολιτισμού. Θα μου πείτε, Δεν θα επιτραπεί η Είσοδος- Έξοδος, έ τότε τι κάνουμε!
Βεβαίως και θα επιτραπεί, επί Κυβερνήσεως Κυριάκου Μητσοτάκη και Στυλιανής Μενδώνη, όταν με
το καλό, τελειώσουν αισίως, πάντα τα ανωτέρω, παρακάμπτοντας τίς παρατηρήσεις μου.
Με σεβασμό στην προσπάθεια τής Αναδόχου εταιρείας, BETAPLAN, να αξιοποιήσει με τον καλύτερο
δυνατό τρόπο το κτίριο ΞΕΝΙΑ, με την εντολή ως Πολιτιστικού πολυχώρου.
-Το κτίριο ΞΕΝΙΑ, είναι και πρέπει να παραμείνει με την ΑΡΧΙΚΗ ΤΟΥ ΧΡΗΣΗ

Ξενία – Διπλωματικός ΤΙΤΛΟΣ ΕΡΓΟΥ , Για την ανάδειξη αναδόχου τής Μελέτης/
«ΜΕΛΕΤΕΣ ΩΡΙΜΑΝΣΗΣ ΤΟΥ ΕΡΓΟΥ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΑΛΑΙΟΥ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟΥ
ΞΕΝΙΑ ΑΡΤΑΣ» ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗ ΑΝΑΛΥΣΗ του κτιρίου ΞΕΝΙΑ ΑΡΤΑΣ 3*
Από τα αρχιτεκτονικά σχέδια του 1958-Νέα Σχεδίαση σε αρχιτεκτονικό πρόγραμμα (Νίκος Φακίτσας)
Αξονικός κάναβος (modulo), 4χ4.
Χαράζοντας πάνω στην εδαφική επιφάνεια του κάστρου, την μυστική διάταξη των υποστυλωμάτων,
φανερώνοντας όμως την γοητεία τους στην Πυλωτή.
Ήταν το 1958, που η τελειότητα της Αρχιτεκτονικής έκφρασης, θα παρέδιδε δύο χρόνια μετά, στον Αρτινό λαό , το έργο Ξενία.

*****ΚΑΤΟΨΗ ΠΥΛΩΤΗΣ & ΥΠΟΓΕΙΟΥ
Εμβαδόν Πυλωτής Ε= 372,12Μ2
Ελεύθερος χώρος διάβασης (Sottopassagio), Ε= 65,98Μ2
Εμβαδόν Υπογείου Ε = 323,22 μ2
Από την εσχάρα (κάναβος), του Ιππόδαμου, στο modulo, του Λε Κορμπυζιέ
Παραλληλόγραμμοι χώροι, σε επανάληψη τριών ή περισσοτέρων 4χ4 ‘modulo’,
αναδεικνύουν την αντίστοιχη λειτουργία χώρων,
π.χ. Χώρος Γεύματος απο 6 modulι 4χ4, και σε εμβαδόν 4,00χ4,00χ6=96μ2,
αίθουσα ικανή να εξυπηρετήσει γεύμα 60 ατόμων.

*******ΚΑΤΟΨΗ Α’ ΟΡΟΦΟΥ- ΙΣΟΓΕΙΟΥ (στον Σ.Δ.), Εμβαδόν Ε= 1031,50 μ2
Διπλός κάνναβος [4,00χ8,00],
καθόρισε το modulo, ανάπτυξης κάθε δωματίου, με τους κοινοχρήστους χώρους του.
Μια αμφίπλευρη σχέση διαστάσεων και χρήσης.
Η Αρχιτεκτονική δομή και η εξέλιξη σε Ξενία, ήταν πλέον ολοφάνερη και τέλεια.

*******ΚΑΤΟΨΗ Β’ ΟΡΟΦΟΥ (τυπικός δωματίων), Εμβαδόν Ε=487,80μ22
Tipologia Διπλός κάναβος [4,00χ8,00],
καθόρισε το modulo, ανάπτυξης κάθε δωματίου, με τους κοινοχρήστους χώρους του.
Μια αμφίπλευρη σχέση διαστάσεων και χρήσης.
Η Αρχιτεκτονική δομή και η εξέλιξη σε Ξενία, ήταν πλέον ολοφάνερη και τέλεια.
Γεωμετρική Ανάλυση Χώρων Ξενοδοχείου Ξενία

1. Χώρος Εισόδου 4,00μ2 (υφίσταται)
2. Reception 2,00m2 (υφίσταται)
3. Χώροι Υποδοχής 50,00μ2 (υφίσταται)
4. Υπνοδωμάτια

α. 3 κλινών ,ελάχιστη διάσταση 3,20μ., ελάχιστο εμβαδόν 16,00μ2,
(τροποποιείται, στον Α Όροφο τα δύο μονόκλινα, γίνονται 3 κλινών)
μέγιστο ποσοστό 25% χ 20 δωμάτια =5 δωμάτια 3κλινών, ελάχιστο 1δωμάτιο

β. 2 κλινών, ελάχιστη διάσταση 3,20μ., ελάχιστο εμβαδόν 13,00μ2 (υφίσταται)

γ. 1 κλίνης, ελάχιστη διάσταση 2,50μ., ελάχιστο εμβαδόν 9,00μ2, (υφίσταται)
ελάχιστο ποσοστό 10% χ 20 δωμάτια = 2 δωμάτια 1 κλίνης (α’ οροφος)

δ. Σουίτα, (συνδυασμός ενός μονόκλινου & ενός δίκλινου),
(τροποποιείται, στον Β Όροφο τα δύο μονόκλινα, γίνονται ΣΟΥΊΤΑ)

5. Χώροι υγιεινής υπνοδωματίων, ελάχιστο εμβαδόν 3,50μ2 (υφίσταται)

6. Υπόλοιπες Λειτουργικές Απαιτήσεις, πληρούνται , σε Διαστάσεις και Εμβαδά.

Συμπέρασμα
I. Αφού υπάρχουν οι μελέτες , με τον Γενικό τίτλο
«ΜΕΛΕΤΕΣ ΩΡΙΜΑΝΣΗΣ ΤΟΥ ΕΡΓΟΥ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΠΑΛΑΙΟΥ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΟΥ
ΞΕΝΙΑ ΑΡΤΑΣ»

II. Και «πιθανόν» η Οικοδομική Άδεια
Αξιοποιείστε το Παλαιό Ξενοδοχείο ΞΕΝΙΑ Άρτας