ΞΕΝΙΑ Παρατηρώντας το

Τού Αρχιτέκτονα Μηχανικού Νίκου Κ. Φακίτσα

Μέλος της Αντιπροσωπειας ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ 2023-2026

1. Επί τού Τοπογραφικού Διαγράμματος
-Είναι γνωστόν ότι, η παραχωρηθείσα έκταση των 4250,00μ2, 4 στρεμμάτων και λίγο, παραβαίνει την Νομοθεσία πού αφορά κατάτμηση οικοπέδου, χωρίς την εξασφάλιση Προσώπου σε κοινόχρηστη οδό.
Επομένως το ΚΑΤΑΤΜΗΘΕΝ ΤΜΗΜΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ, ΕΝΑΙ ΜΕΝ ΑΡΤΙΟ ΩΣ ΠΡΟΣ ΤΟ ΕΜΒΑΔΟΝ, ΑΛΛΑ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΟ, ΔΙΟΤΙ ΣΤΕΡΕΙΤΑΙ ΠΡΟΣΩΠΟΥ.
-Το κτίριο Ξενία Ανηγέρθηκε επί Ολοκλήρου τού οικοπέδου (37712,00μ2).
Η αποκοπή του κτιρίου Ξενία, με το συγκεκριμμένο οικόπεδο, ΧΩΡΙΣ ΠΡΟΣΩΠΟ, σε κοινόχρηστο χώρο, ήτοι σε Δημοτική οδό, το καθιστά ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ, για οποιαδήποτε ΜΕΤΑΓΕΝΕΣΤΕΡΗ ΠΡΑΞΗ, (π.χ. Αλλαγή χρήσης, από Ξενία σε ΑΛΛΗ ΧΡΗΣΗ)
-Για οποιαδήποτε πράξη Πολεοδομικής Νομοθεσίας,(Απόσταση κτιρίου από Ορια οικοπέδου, Εξασφάλιση Θέσεων Στάθμευσης, Πυρασφαλεια, Στατική επάρκεια), απαιτείται η έκδοση αυτής, σύμφωνα με τις Ισχύουσες Πολεοδομικές Διατάξεις, όπως είμαστε υποχρεωμένοι οι Μηχανικοί να αναγράφουμε στην Δήλωση Ν. 651/77.
-Εάν δε λάβουμε υπ ́οψιν ότι, ο πρώτος Αντισεισμικός Κανονισμός εφαρμόσθηκε στην Ελλάδα το 1959 και η πρώτη σημαντική βελτίωσή του έγινε το 1985, με αναφορά στην Ανέγερση τού Ξενία [1958-1960], προκύπτει η αναγκαιότητα Δευτεροβάθμιου Προσεισμικού ελέγχου -(για να κοιμάται κάποιος στο Ξενία ήσυχος ή να απολαμβάνει το «cappuccino» του).
-Εννοείται ένα πλήρες Διάγραμμα Δόμησης, από την Ανάδοχη Μελετητική Ομάδα, πέραν τής
Αρχιτεκτονικής Λύσης.
Απόσπασμα Κτηματολογίου ΚΑΕΚ 040102911022

2. Επί τής ΚΑΤΟΨΗΣ ΙΣΟΓΕΙΟΥ- ΠΥΛΩΤΗΣ
Είναι επίσης γνωστό ότι, οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης (Πυλωτή), πού συνοδεύεται από
Αύξηση Εμβαδού, πρέπει να Επιτρέπεται από το Συντελεστή Δόμησης τής περιοχής.
– Οι αποστάσεις τού κτιρίου εκ των ορίων του γηπέδου, αι οποίαι δεν επιτρέπεται να
μειώνονται περισσότερον του προβλεπομένου ύψους του κτιρίου (Δ=3+0,10Η), και εν πάση
περιπτώσει ουχί ολιγώτερον των (3+0,10*9,00)=3,90μ.
– Ο συντελεστής δομήσεως του γηπέδου, ο οποίος δεν δύναται να υπερβαίνει τον 0,30, ήτοι
(4250,00*0,30)=1275,00μ2 , Υπάρχουσα Δόμηση. Επομένως θεωρώ Αδύνατη την Αλλαγή χρήσης τής Πυλωτής πού συνοδεύεται με Αύξηση
Συντελεστή Δομήσεως. Επί πλέον δε, προκύπτει Τριώροφη οικοδομή , πού απαγορεύεται εντός ελεγχόμενης ζώνης από την Αρχαιολογία (περιοχή Κάστρου).

3. ΣΤΑΤΙΚΗ ΕΠΑΡΚΕΙΑ
Ο ιδιαίτερος χαρακτήρας τής Πυλωτής, όπου τα φορτία των πλακών μεταβιβάζονται κατ ́ευθείαν στα υποστυλώματα, χωρίς να παραλαμβάνονται από Δοκούς,( Μυκητοειδής πλάκα Ο.Σ.), δημιουργεί μια πρόσθετη εξειδικευμένη επέμβαση, πού θα αλλοιώσει τον Αρχικό Χαρακτήρα τού κτιρίου «Ξενία», Απόφαση γνωστή από το ΚΑΣ- ΚΣΝΜ, όπου απορρίφτηκε για τον συγκεκριμένο λόγο, η ένταξη του ΞΕΝΙΑ, στα Νεώτερα Μνημεία.

4. ΚΕΝΑΚ (Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίου)
Μετά την ψήφιση τού Νομοσχεδίου περί των περιβαλλοντικών, ενδέχεται να επιτραπεί, η τοποθέτηση ηλιακών πάνελ επί τής κεκλιμένης πλάκας , (άνωθεν τής κουζίνας), προκειμένου να εξασφαλισθεί ΖΝΧ (Ζεστό Νερό Χρήσης).

5. ΠΥΡΟΠΡΟΣΤΑΣΙΑ
Η εξασφάλιση των απαιτούμενων οδεύσεων διαφυγής, υποχρεώνει τούς μελετητές στην προσθήκη κλιμακοστασίων, πού ξεκινούν επίσης από την Πυλωτή, με την κοπή των πλακών (εννοείται αδιατάραχα), αφού επιλέχτηκε να τοποθετηθούν-κατασκευασθούν εντός τού κελύφους, από την Αρχιτεκτονική πρόταση.

6. ΔΙΑΜΟΡΦΩΣΗ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΧΩΡΟΥ
Επανέρχομαι (επισήμανση επί τού Τοπογραφικού), στην διαδικασία εξασφάλισης ΕΙΣΟΔΟΥ-
ΕΞΟΔΟΥ, αφού προκειμένου να φθάσουμε στον χώρο πού οριοθετεί την ιδιοκτησία τού κτιρίου Ξενία, πρέπει να ΠΕΡΑΣΟΥΜΕ από την Μεγάλη Πύλη τού Κάστρου, η οποία ανήκει στο Υπουργείο Πολιτισμού. Θα μου πείτε, Δεν θα επιτραπεί η Είσοδος- Έξοδος, έ τότε τι κάνουμε! Βεβαίως και θα επιτραπεί, επί Κυβερνήσεως Κυριάκου Μητσοτάκη και Στυλιανής Μενδώνη, όταν με το καλό, τελειώσουν αισίως, πάντα τα ανωτέρω, παρακάμπτοντας ενδεχομένως τίς παρατηρήσεις μου. Με σεβασμό στην προσπάθεια τής Αναδόχου εταιρείας, BETAPLAN, να αξιοποιήσει με τον καλύτερο δυνατό τρόπο το κτίριο ΞΕΝΙΑ.

23-03-2023
Νίκος Κ. Φακίτσας
Μέλος της Αντιπροσωπείας ΣΑΔΑΣ-ΠΕΑ 2023-2026
Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Διπλωματούχων Ανωτάτων Σχολών – Πανελλήνια Ένωση Αρχιτεκτόνων.

Ερώτηση: πώς και πότε, ένας ΙΔΙΟΚΤΗΤΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ, μπορεί να επισκέπτεται την Ιδιοκτησία του;